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【後悔しない借り方とは】固定? 変動? 住宅ローンと金利タイプの種類を解説!

住宅ローン 借り方 種類 金利タイプ

 
 
※この記事は金融機関職員の監修の下、執筆しています。
 
 

とみ
とみ
こんにちは、小幸こゆきとみ(@koyuki_tomi)です。

 
 
固定金利と変動金利ってどっちがいいの?

ーー住宅ローンを組むのなら、決めなくてはいけないのがこの金利タイプです。

しおり
しおり
悩みすぎて疲れてきた……。
とみ
とみ
固定金利は種類があるし、変動金利はややこしいしで難しいよね。
しおり
しおり
損したくないけど、何年もつきまとうものだから慎重に決めなきゃだよね。
とみ
とみ
うんうん。でもその前に、借り方の種類をもう一度整理しておこう。

 
ーーこの記事では、住宅ローンと金利タイプの種類についてわかりやすく解説していきます。
 

  • 住宅ローンの種類を知りたい
  • 固定金利と変動金利どちらを選べばいいか悩んでいる
  • それぞれの違いをわかりやすく教えてほしい

 

【借り方の種類】①住宅ローン

まずは、住宅ローンの種類について説明します。

住宅ローンの種類
  1. 財形住宅融資
  2. フラット35
  3. 民間住宅ローン

 

財形住宅融資

財形住宅融資ざいけいじゅうたくゆうしは、5年固定金利の公的ローンです。

財形貯蓄を利用している人が対象です。

財形住宅融資
借入条件申し込み時70歳未満。財形貯蓄残高50万円以上。財形貯蓄を1年以上積み立てている。
借入額財形貯蓄残高の10倍以内かつ4,000万円以下購入価格の90%以内
金利5年ごとに金利を見直す5年固定金利

 

しおり
しおり
財形貯蓄ってなんだっけ?
とみ
とみ
会社の福利厚生だよ。

 
財形貯蓄ざいけいちょちくは、給料から天引きされることにより自動的に貯金できる福利厚生の制度です。

この制度を利用していなければ、財形住宅融資は使えません。

また、財形住宅融資は5年固定金利です。

借り入れ時は安くても、見直し時に高い金利が適用される恐れがあります。

しおり
しおり
変動金利みたい。
とみ
とみ
そうだね。期間や金額の条件もあるし、正直ちょっと使いにくいかな。
しおり
しおり
その代わり条件に当てはまってたらお得とか?
とみ
とみ
うーん、金利が安いって言われてるけど、時期にもよるから他と比較した上で検討したほうがいいかも。

※必ず以下のリンクより最新情報をお確かめの上、ご検討ください↓

詳しくはこちら

財形住宅融資/住宅金融支援機構

 

フラット35

フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンです。

とみ
とみ
住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供しているよ。公的ローンと民間ローンの中間型って感じかな。

フラット35
借入条件申し込み時70歳未満。総返済負担率が年収400万円未満なら30%以下年収400万円以上なら35%以下
借入額8,000万円以下購入価格の100%以内
金利最長35年の全期間固定金利

 

しおり
しおり
総返済負担率って?
とみ
とみ
年収に対する年間返済額の割合のことだよ。具体例はこちらの記事で解説しているよ。

 
フラット35は全期間固定金利であるため、途中で金利が変わることはありません。

借り入れ時に適用される金利は金融機関ごとに異なります。

 

しおり
しおり
金利が変わらないのは分かりやすいし安心だね!
とみ
とみ
そうだね。なるべく安い金利のところを探そう。

 
フラット35を検討する前に! 基本とメリットデメリットを抑えておこう!

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民間住宅ローン

メガバンクや地方銀行など、民間の金融機関から借りるのが民間住宅ローンです。

借り入れ条件や金利は金融機関によって異なります。

とみ
とみ
フラット35を扱ってるかどうかもさまざまだよ。


民間金融機関が取り扱っている商品の金利タイプは主に3つに分けられます。
 

主な金利タイプ
  1. 全期間固定金利
  2. 当初固定金利
  3. 変動金利

とみ
とみ
フラット35以外に独自の全期間固定金利があったり、逆に当初固定と変動のみの取り扱いだったり、さまざまだね。
しおり
しおり
金利タイプの違いって?
とみ
とみ
これから説明するね!

 

住宅ローンの種類まとめ
  • 財形住宅融資は、5年固定金利の公的ローン
  • フラット35は、最長35年の全期間固定金利の住宅ローン
  • 民間ローンには、主な金利タイプとして全期間固定・当初固定・変動がある
  • 金融機関によって借り入れ条件や金利、取り扱っている商品はさまざま

 

【借り方の種類】②金利タイプ

先ほど説明したとおり、金利タイプは主に3つあります。

主な金利タイプ
  1. 全期間固定金利
  2. 当初固定金利
  3. 変動金利


固定金利と変動金利の違いは利息が変わるかどうかです。

固定金利といえば全期間固定金利を指すことが多いですが、当初固定金利のように期間が決まっていることもあります。

とみ
とみ
ひとつずつ説明していくね。

 

全期間固定金利

借り入れから完済するまで金利が変わらないタイプを全期間固定金利タイプといいます。

  • 計画的な返済ができる


全期間固定では完済まで金利が常に一定なので、返済計画が立てやすいです。

金利が上がったらどうしよう……なんて気をむ必要もありません。

  • 金利は高め
  • 金利が下がる局面でも変わらない


全期間固定は、後述する当初固定金利や変動金利に比べると適用される金利は高めです。

また、完済まで常に一定の金利を支払う約束で借りているため、景気が悪くなっても金利が下がることはありません。

しおり
しおり
良くも悪くもずっと同じ金利ってことかー。

 

当初固定金利

借り入れしてからはじめの決まった期間は金利が固定されるタイプを当初固定金利タイプといいます。

固定される期間は

  • 3年
  • 5年
  • 10年
  • 20年

などから選ぶことができ、その期間によって適用される金利は異なります。

とみ
とみ
期間は金融機関によって異なるけど、長い期間を選ぶほど適用される金利は上がるよ。
しおり
しおり
そうなんだ。その期間が終わったらどうなるの?


はじめに決めていた固定期間が終わった後は、原則もう一度金利のタイプを選べます。

再選択時の金利が適用される。申し出をしなければ変動金利に変わるケースが多いため注意。

しおり
しおり
勝手に変わっちゃうの!?
とみ
とみ
案内がくるからしっかり確認していれば大丈夫だよ。

 

  • 全期間固定より金利が低い
  • 固定期間中は返済計画が立てやすい


当初固定は、全期間固定よりも適用される金利が低めです。

そして、固定期間中については金利が変わらないため返済計画が立てやすいです。

  • 変動金利より金利が高い
  • 固定期間終了時に金利が上がっている恐れがある


当初固定は、変動金利よりも適用される金利が高いケースが多いです。

固定期間が終われば再選択になるので、金利が上がっていればその金利で返済することになります。
 

変動金利

定期的に金利が見直されるタイプを変動金利タイプといいます。

  • 金利が低い


金利が低い順に並べると、

変動<当初固定<全期間固定

となることが多いです。

  • 金利が上昇するリスクがある


借り入れ時の金利が低めでも、定期的に見直されるので将来的に金利が上がるリスクがあります。

金利が上がれば、毎月の返済額も上がってしまいます。

とみ
とみ
変動金利はややこしいから詳しくはこっちで丁寧に解説してるよ。

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金利タイプの種類まとめ
  • 全期間固定金利は返済終了まで金利が変わらないが、高め
  • 当初固定金利は初めのうちだけ金利が変わらず、期間が終われば再選択になる
  • 金利の低さで並べると、変動<当初固定<全期間固定となる
  • 変動金利は金利が低めだが、定期的に見直される

 


リスクヘッジしたい人はミックスがおすすめ!

しおり
しおり
結局どれで借りればいいんだろう。金利は低いのがいいけど上昇のリスクも怖いよね。
とみ
とみ
リスクヘッジしたいなら「ミックス」って手もあるよ。
しおり
しおり
ミックス?

 
金利が低い変動タイプは将来的に金利が上昇するリスクがあります。

しかし、固定タイプだと返済負担が重くなる恐れがあります。

そこでおすすめなのが、固定金利と変動金利をミックスした借り方です。

ミックスして借りる例
借り入れ金額を3,000万円とした場合、

  • 変動金利1,500万円
  • 全期間固定金利1,500万円


のように二本立てで借り入れる。

しおり
しおり
そんなことできるんだ! てっきりどちらかしか選べないのかと……。
とみ
とみ
私も初めはそう思ってた。ミックスのメリット・デメリットを挙げてみるね。

 

  • 固定金利一本で借り入れるより返済額を軽減できる
  • 変動金利一本で借り入れるよりリスクを軽減できる


ミックスでの借り入れだと、返済額を軽減しつつリスクも軽減することが可能です。

  • それぞれのメリットが薄れてしまう
  • 印紙代が高くなる

 
ミックスでの借り方は、それぞれのリスクが抑えられる分メリットも薄まってしまいます

また、二本立てで借り入れると契約書が複数枚必要なため、印紙代が高くなってしまいます

しおり
しおり
印紙代っていくらかかるの?

 
印紙代は、1,000万円超5,000万円以下の場合契約書1枚につき2万円かかります。

印紙代の例
3,000万円の契約1本2万円

1,500万円の契約2本各2万円で計4万円

 

しおり
しおり
一本で借りるより2万円高くなっちゃうんだね。
とみ
とみ
3,000万のリスクヘッジに2万かけるのが高いと思うか安いと思うかだね。

印紙税額/国税庁

 
高額かつ長期間返済していく住宅ローン。

少しでもリスクヘッジしたい人は上述のように全期間固定金利と変動金利をミックスした借り方がおすすめです。

ちなみに、固定と変動の割合は自由に決められますよ。

とみ
とみ
私ならどうするかな。そのときの状況によるけど、固定4:変動6くらいにするかも。
しおり
しおり
変動を多くするんだ。
とみ
とみ
今は低金利だからね。金利が低い変動を選ぶ人が多いけど、不安なら全期間固定の割合を増やすこともできるよ。
しおり
しおり
自分好みにカスタマイズできるってことだもんね!

 

ここまでのまとめ
  • 固定金利と変動金利の2本で借りることをミックスという
  • それぞれの割合は自由に変えられる
  • 返済額やリスクを抑えられる一方でメリットも薄まってしまう
  • 1本で借りるよりも印紙代がかかる

 

まとめ:自分に合った住宅ローンや金利タイプを見つけよう

とみ
とみ
各金利タイプのメリットとデメリットをまとめてみたよ。

各金利タイプのメリット・デメリット
メリットデメリット
全期間固定・金利が変わらない・金利が高い
当初固定・固定期間中は金利が変わらない
・全期間固定よりも金利が低い
・金利上昇のリスク
・変動金利よりも金利が高い
変動金利・金利が低い・金利上昇のリスク
ミックス・リスクと返済額を抑えられる
・割合は自由に決められる
・金利上昇のリスク
・それぞれのメリットが薄まってしまう
・印紙代がかかる

 
金利上昇のリスクを避けたい場合は全期間固定金利とにかく返済額を抑えたい場合は変動金利が向いています。

しかし、それぞれデメリットがあるため返済額を抑えつつも金利上昇のリスクを軽減できるミックスでの借り入れがおすすめです。

どちらをどれくらいの割合にするかは自由に決められるので、自分たちに合った借り方を考えてみてくださいね。

とみ
とみ
後悔のない選択ができますように。

 
 
小幸こゆきとみ(@koyuki_tomi)でした。
 
 
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小幸とみ
小幸とみ
結婚・出産してから一念発起し、FP2級の資格を取得。なにも分からなくて心細い気持ちはよくわかります。記事についてのご質問・ご相談・ご要望等ありましたら、お気軽にご連絡ください。このブログがあなたにとっての「結婚のしおり」となりますように。