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フラット35はやめたほうがいい? メリット・デメリットを解説!

フラット35 メリット デメリット


とみ
とみ
こんにちは、小幸こゆきとみ(@koyuki_tomi)です。



借り入れ期間中、ずっと金利が変わらないフラット35

しおり
しおり
金利が上がらないか心配しなくていいし、安心だよね!
とみ
とみ
確かに返済計画が立てやすいのはメリットだよ。でも、デメリットも知った上で検討してほしいな。
しおり
しおり
デメリット?


ーーこの記事では、フラット35のメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

  • フラット35を検討している
  • 住宅ローンで失敗したくない
  • フラット35のメリットとデメリットが知りたい


フラット35の基本を知りたい人はこちら! わかりやすく解説しています。

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フラット35のメリット

まずは、フラット35のメリットをお伝えします。

  1. 全期間固定金利
  2. 物件価格の100%まで借りられる
  3. 審査がゆるい
  4. 保証料・繰上返済手数料不要
  5. 団信加入は任意
  6. 返済中でも賃貸に出せる

とみ
とみ
メリットとデメリットが表裏一体のものもあるから気をつけてね!

全期間固定金利

フラット35は、借り入れ期間中ずっと金利が変わらない全期間固定金利です。

借り入れたときの金利で固定されるため今後の変動に気をもむ必要はなく、返済計画が立てやすいのがメリットです。

また、質のいい住宅を取得したと認められる場合には、金利の引き下げ(フラット35S)が適用されます。

とみ
とみ
低金利局面では固定金利が良いと言われてるよ。

物件価格の100%まで借りられる

フラット35では物件価格の100%を借り入れることができます。

条件はあるものの、4,000万円の家なら4,000万円丸々借りられます。

とみ
とみ
元手が少なくてもローンが組めるから、早く家を持ちたい人にとってはありがたいよね。

審査がゆるい

フラット35を借りるために必要な年収条件はなく、比較的審査がゆるめです。

雇用形態や勤続年数にかかわらず利用できるため、個人事業主や転職したての人でも借りられます。

とみ
とみ
民間の銀行だと「勤続年数1年以上」や「正社員」を重視するよ。
しおり
しおり
へえ、じゃあ自営業の人は助かるね。

返済比率の基準や物件の審査はあります

保証料・繰上返済手数料不要

保証料・繰り上げ返済手数料はかかりません。

しおり
しおり
繰り上げ返済手数料は分かるけど、保証料って何?

保証料とは

ローンを組んだはいいものの、途中で払えなくなってしまうと金融機関にとっては大損ですよね。

そのリスクを避けるため、保証会社が間に入り、もしものときは私たちの代わりに全額返済してくれるのです。

しおり
しおり
私たちの支払いはどうなるの?
とみ
とみ
支払い先が金融機関から保証会社に変わるだけで、なくなるわけじゃないよ。


何千万もの大金を長期で貸す金融機関にとっての保険料みたいなものですね。

これが保証料です。

しおり
しおり
金融機関の保険を私たちが負担するってこと?
とみ
とみ
まあ、そうだね。でもフラット35は保証料かからないよ。

団信加入は任意

民間の金融機関では団信とローンがセットになっているケースが多いため、持病等の理由で審査に落ちることがあります。

団体信用生命保険
借主にもしものことがあった場合、残りのローンがチャラになる生命保険


ーーその点、フラット35では団信の加入が任意なため、健康状態に不安がある人でも借りやすいといえます。

とみ
とみ
ちなみに、団信をつける場合は追加でお金がかかるよ!

返済中でも賃貸に出せる

基本的に、住宅ローンは自分や家族が住むための家を購入するために使います。

ただし、転勤などで一時的に住めない場合はその自宅に戻ることを前提とした上で返済中でも賃貸に出せます

民間の金融機関だと賃貸に出せるのは完済後であるため、これもフラット35のメリットです。

とみ
とみ
役職がついたら転勤必須のケースもあるから、返済中でも賃貸に出せるのは助かるよね。

フラット35のメリットまとめ

期間中ずっと金利が変わらない全期間固定金利
物件価格の100%まで借りられ、返済中でも賃貸に出せる
転職したてや個人事業主、健康状態に不安がある人でもOK
保証料・繰り上げ返済手数料がかからない

フラット35のデメリット

次に、フラット35のデメリットを紹介します。

  1. 金利が高い
  2. 90%以上はさらに金利が高い
  3. 物件の審査がある
  4. 融資手数料がかかる
  5. 団信は有料
  6. 審査が長い

金利が高い

フラット35は他よりも金利が高めです。

民間でも全期間固定金利を扱っている金融機関があるため、まずは比較してみることをおすすめします。

とみ
とみ
金利は低ければ低いほうがいいよ!

90%以上はさらに金利が高い

物件価格の90%以上をローンで組むとさらに金利が高くなります。

金利を抑えるためには、物件価格の1割以上+諸費用を頭金として溜める必要があります。

諸費用しょひよう
手数料や印紙代などのこと。物件価格の3〜10%が目安。

しおり
しおり
それってどれくらい?
とみ
とみ
4,000万円の物件なら諸費用が5%として200万、頭金10%で400万で600万円は要るかな!
しおり
しおり
え、けっこうキツいね……。

物件の審査がある

フラット35では質のいい住宅であるかどうかを重視しています。

そのため、たとえ金銭的に問題がなくても物件が基準に合わなければ借り入れできません

なお、物件審査は有料です。

とみ
とみ
これから長く住むわけだから、審査に落ちるような物件なら買わないほうがベターかもだけどね。

融資手数料がかかる

保証料はかかりませんが、融資手数料がかかります。

保証料と融資手数料の違い

先ほど説明したとおり、保証料は保証会社に支払う保険料でしたね。

ポイントはたとえば35年で組んだローンを20年で繰り上げ完済した場合、残りの年数に応じて保証料が一部返ってくるということ。

これに対して融資手数料は借り入れ(融資)に対してかかる手数料なため、繰り上げ完済をしても返金は一切ありません

とみ
とみ
それぞれの額にもよるけど、どうせ払うなら返してもらえる可能性があるほうがいいよね。

団信は有料

入るかどうかは自由ですが、もしも団信に入る場合は追加で費用がかかります

しおり
しおり
入ったほうが安心だよね?
とみ
とみ
もちろん。でも、けっこう高いよ。


団信の費用も含めて考えれば、民間の金融機関で借りるほうが結果的にオトクになることも多いので、よく試算してみてください。

入らない場合でも、借り主にもしものことがあった時のために民間の保険への加入などを検討しなければなりません。

とみ
とみ
民間だと団信はセットでついてるから追加費用はかからないよ!

審査が長い

フラット35では、まず窓口となる金融機関での審査があり、次に住宅金融支援機構での審査があります。

そのため、民間の金融機関が取り扱っているローンに比べると審査が長くなる傾向があります。

フラット35のデメリットまとめ

もともと金利は高めな上、90%以上の借り入れでさらに高くなる
返金が一切ない融資手数料がかかる
団信に入る場合は別で費用がかかる
物件の審査もあるため、審査が長い



フラット35はやめたほうがいい?

しおり
しおり
結局、フラット35はやめたほうがいいってこと?
とみ
とみ
金利が高い上に団信が有料だから、事情がないなら損しちゃうかもね。


ーー住宅ローンで多くの人が後悔するのは金利です。

フラット35は金利が高めであるものの、事情がある人にとっては借りやすいという側面もあります。

とみ
とみ
一概には言えないから、フラット35に向いてる人と向いてない人を紹介するね。

フラット35に向いてる人

フラット35に向いてる人
  1. 全期間固定金利にしたい
  2. 健康状態に不安がある
  3. 勤続年数が短い・雇用形態が不安定

①全期間固定金利にしたい

金融機関独自の全期間固定金利は、扱っている場合もあれば扱っていない場合もあります。

全期間固定金利にしたいが扱っている金融機関が近くにない場合は、フラット35が選択肢に入ります。

とみ
とみ
たとえ他より高くても金利が変わらないほうがいいって人にはおすすめだよ。

②健康状態に不安がある

民間の金融機関は団信がセットでついているものがほとんどです。

団信は生命保険ですので、持病がある人はローンの審査そのものに落ちてしまうことがあります。

その点、フラット35は団信に加入しなくてもよいため、健康状態が審査に影響しません

③勤続年数が短い・雇用形態が不安定

民間の金融機関では、非正規や自営業など収入が不安定だとみなされると審査が厳しくなります。

その点、フラット35では勤続年数や雇用形態を問わないため、比較的ローンを組みやすいです。

とみ
とみ
事情があって民間では組めない人にはおすすめだよ!

フラット35に向いてない人

フラット35に向いてない人
  1. 少しでも安い金利にしたい
  2. 勤続年数、雇用形態や健康状態に問題がない
  3. 繰り上げ返済を利用したいと思っている

①少しでも安い金利にしたい

フラット35は金利が高いため、少しでも安い金利にしたい人にはあまりおすすめできません。

しおり
しおり
でも、フラット35Sだと金利が低くなるんだよね?
とみ
とみ
「フラット35S・物件価格90%以内の借り入れ・団信なし」の条件でようやく民間と同じくらいかなぁ。


ーー上記のケースだと、頭金を数百万円用意しなければいけない上に借り主に万一のことがあってもローンがチャラにならないため、やはりあまりおすすめできません。

②勤続年数、雇用形態や健康状態に問題がない

勤続年数、雇用形態や健康状態に問題がない人は、まずは比較的金利が低い民間の金融機関で検討してみましょう。

フラット35は金利が高い上に団信が有料なため、特別な事情がない限り優先して組む必要はありません。

とみ
とみ
民間の金融機関独自の全期間固定金利もあるよ!

③繰り上げ返済を利用したいと思っている

フラット35の繰り上げ返済手数料は無料ですが、実は手続きにけっこう時間がかかります。

手続きを待っている間にもどんどん利息がかかってしまうので、繰り上げ返済をしたいときにすぐ利用できるほうがお得です。

民間の金融機関だと即日で対応してもらえるところが多いですよ。

住宅ローンを選ぶポイント

住宅ローンを借りるときに最も重視すべきポイントは金利です。

どこも同じような金利で決めきれないときは、融資手数料保証料で比べてみてください。

しおり
しおり
融資手数料は返金がなくて、保証料は早めに完済したら一部返してもらえるんだっけ?
とみ
とみ
そうそう! 少しでも安いところを探してみてね。

ここまでのまとめ
  • フラット35は比較的金利が高い
  • 健康状態や雇用形態などの問題で民間の審査に通らない人はフラット35がおすすめ
  • 金利は少しでも低ければ低いほうがいい
  • 保証料は早期完済時に一部返金がある

フラット35のメリット・デメリットまとめ

フラット35は比較的金利が高めです。

そのため、まずは民間の金融機関と比較した上で検討してみることをおすすめします。

民間では審査に落ちてしまう人もフラット35ならローンが組める可能性もありますよ。

とみ
とみ
後悔しない住宅ローン選びができますように!



小幸こゆきとみ(@koyuki_tomi)でした。


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小幸とみ
結婚・出産してから一念発起し、FP2級の資格を取得。なにも分からなくて心細い気持ちはよくわかります。記事についてのご質問・ご相談・ご要望等ありましたら、お気軽にご連絡ください。このブログがあなたにとっての「結婚のしおり」となりますように。