借り入れ期間中、ずっと金利が変わらないフラット35。
ーーこの記事では、フラット35のメリット・デメリットをわかりやすく解説します。
- フラット35を検討している
- 住宅ローンで失敗したくない
- フラット35のメリットとデメリットが知りたい
フラット35の基本を知りたい人はこちら！ わかりやすく解説しています。
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フラット35のメリット
まずは、フラット35のメリットをお伝えします。
- 全期間固定金利
- 物件価格の100%まで借りられる
- 審査がゆるい
- 保証料・繰上返済手数料不要
- 団信加入は任意
- 返済中でも賃貸に出せる
全期間固定金利
フラット35は、借り入れ期間中ずっと金利が変わらない全期間固定金利です。
借り入れたときの金利で固定されるため今後の変動に気をもむ必要はなく、返済計画が立てやすいのがメリットです。
また、質のいい住宅を取得したと認められる場合には、金利の引き下げ（フラット35S）が適用されます。
物件価格の100%まで借りられる
フラット35では物件価格の100%を借り入れることができます。
条件はあるものの、4,000万円の家なら4,000万円丸々借りられます。
審査がゆるい
フラット35を借りるために必要な年収条件はなく、比較的審査がゆるめです。
雇用形態や勤続年数にかかわらず利用できるため、個人事業主や転職したての人でも借りられます。
保証料・繰上返済手数料不要
保証料・繰り上げ返済手数料はかかりません。
ローンを組んだはいいものの、途中で払えなくなってしまうと金融機関にとっては大損ですよね。
そのリスクを避けるため、保証会社が間に入り、もしものときは私たちの代わりに全額返済してくれるのです。
何千万もの大金を長期で貸す金融機関にとっての保険料みたいなものですね。
これが保証料です。
団信加入は任意
民間の金融機関では団信とローンがセットになっているケースが多いため、持病等の理由で審査に落ちることがあります。
ーーその点、フラット35では団信の加入が任意なため、健康状態に不安がある人でも借りやすいといえます。
返済中でも賃貸に出せる
基本的に、住宅ローンは自分や家族が住むための家を購入するために使います。
ただし、転勤などで一時的に住めない場合はその自宅に戻ることを前提とした上で返済中でも賃貸に出せます。
民間の金融機関だと賃貸に出せるのは完済後であるため、これもフラット35のメリットです。
返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。 /フラット35
期間中ずっと金利が変わらない全期間固定金利
物件価格の100%まで借りられ、返済中でも賃貸に出せる
転職したてや個人事業主、健康状態に不安がある人でもOK
保証料・繰り上げ返済手数料がかからない
フラット35のデメリット
次に、フラット35のデメリットを紹介します。
- 金利が高い
- 90%以上はさらに金利が高い
- 物件の審査がある
- 融資手数料がかかる
- 団信は有料
- 審査が長い
金利が高い
フラット35は他よりも金利が高めです。
民間でも全期間固定金利を扱っている金融機関があるため、まずは比較してみることをおすすめします。
90%以上はさらに金利が高い
物件価格の90%以上をローンで組むとさらに金利が高くなります。
金利を抑えるためには、物件価格の1割以上+諸費用を頭金として溜める必要があります。
物件の審査がある
フラット35では質のいい住宅であるかどうかを重視しています。
そのため、たとえ金銭的に問題がなくても物件が基準に合わなければ借り入れできません。
なお、物件審査は有料です。
融資手数料がかかる
保証料はかかりませんが、融資手数料がかかります。
先ほど説明したとおり、保証料は保証会社に支払う保険料でしたね。
ポイントはたとえば35年で組んだローンを20年で繰り上げ完済した場合、残りの年数に応じて保証料が一部返ってくるということ。
これに対して融資手数料は借り入れ（融資）に対してかかる手数料なため、繰り上げ完済をしても返金は一切ありません。
団信は有料
入るかどうかは自由ですが、もしも団信に入る場合は追加で費用がかかります。
団信の費用も含めて考えれば、民間の金融機関で借りるほうが結果的にオトクになることも多いので、よく試算してみてください。
入らない場合でも、借り主にもしものことがあった時のために民間の保険への加入などを検討しなければなりません。
審査が長い
フラット35では、まず窓口となる金融機関での審査があり、次に住宅金融支援機構での審査があります。
そのため、民間の金融機関が取り扱っているローンに比べると審査が長くなる傾向があります。
もともと金利は高めな上、90%以上の借り入れでさらに高くなる
返金が一切ない融資手数料がかかる
団信に入る場合は別で費用がかかる
物件の審査もあるため、審査が長い
フラット35はやめたほうがいい？
ーー住宅ローンで多くの人が後悔するのは金利です。
フラット35は金利が高めであるものの、事情がある人にとっては借りやすいという側面もあります。
フラット35に向いてる人
- 全期間固定金利にしたい
- 健康状態に不安がある
- 勤続年数が短い・雇用形態が不安定
金融機関独自の全期間固定金利は、扱っている場合もあれば扱っていない場合もあります。
全期間固定金利にしたいが扱っている金融機関が近くにない場合は、フラット35が選択肢に入ります。
民間の金融機関は団信がセットでついているものがほとんどです。
団信は生命保険ですので、持病がある人はローンの審査そのものに落ちてしまうことがあります。
その点、フラット35は団信に加入しなくてもよいため、健康状態が審査に影響しません。
民間の金融機関では、非正規や自営業など収入が不安定だとみなされると審査が厳しくなります。
その点、フラット35では勤続年数や雇用形態を問わないため、比較的ローンを組みやすいです。
フラット35に向いてない人
- 少しでも安い金利にしたい
- 勤続年数、雇用形態や健康状態に問題がない
- 繰り上げ返済を利用したいと思っている
フラット35は金利が高いため、少しでも安い金利にしたい人にはあまりおすすめできません。
ーー上記のケースだと、頭金を数百万円用意しなければいけない上に借り主に万一のことがあってもローンがチャラにならないため、やはりあまりおすすめできません。
勤続年数、雇用形態や健康状態に問題がない人は、まずは比較的金利が低い民間の金融機関で検討してみましょう。
フラット35は金利が高い上に団信が有料なため、特別な事情がない限り優先して組む必要はありません。
フラット35の繰り上げ返済手数料は無料ですが、実は手続きにけっこう時間がかかります。
手続きを待っている間にもどんどん利息がかかってしまうので、繰り上げ返済をしたいときにすぐ利用できるほうがお得です。
民間の金融機関だと即日で対応してもらえるところが多いですよ。
住宅ローンを選ぶポイント
住宅ローンを借りるときに最も重視すべきポイントは金利です。
どこも同じような金利で決めきれないときは、融資手数料や保証料で比べてみてください。
- フラット35は比較的金利が高い
- 健康状態や雇用形態などの問題で民間の審査に通らない人はフラット35がおすすめ
- 金利は少しでも低ければ低いほうがいい
- 保証料は早期完済時に一部返金がある
フラット35のメリット・デメリットまとめ
フラット35は比較的金利が高めです。
そのため、まずは民間の金融機関と比較した上で検討してみることをおすすめします。
民間では審査に落ちてしまう人もフラット35ならローンが組める可能性もありますよ。
小幸とみ（@koyuki_tomi）でした。
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