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フラット35・フラット35Sとは? 基本をわかりやすく解説!

フラット35 フラット35S わかりやすく


とみ
とみ
こんにちは、小幸こゆきとみ(@koyuki_tomi)です。


フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。

しおり
しおり
それは知ってるんだけど……。ていうか、それしか知らない。
とみ
とみ
難しいよね〜。私も初めはちんぷんかんぷんだった!


住宅ローン関連は難しい用語もたくさん出てきますし、いやになってしまいますよね。

しかし、比較検討するのならフラット35について詳しく知る必要があります

しおり
しおり
長い間支払っていくものだし、損だけはしたくない!
とみ
とみ
うんうん。できるだけわかりやすく説明するから、一緒に頑張ろう!


ーーこの記事では、フラット35・フラット35Sについてわかりやすく解説します。

※この記事は2020年11月時点での内容です。必ず公式HPより最新情報をご確認の上、お申し込みをご検討ください。

  • フラット35・フラット35Sについて知りたい
  • 住宅ローンを組む予定がある
  • わかりやすく説明してほしい

フラット35・フラット35Sとは

フラット35は、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンであり、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供しています。

独立行政法人 住宅金融支援機構じゅうたくきんゆうしえんきこう
住宅金融公庫を継承して発足した政策金融機関
とみ
とみ
つまり、国の金融機関ってことだね。


35年間金利を固定することは、金融機関にとっては実はリスクです。

そのため、国がフラット35を提供しているのです。

しおり
しおり
そうだったんだ。それじゃ私たちにとってはありがたいね。
とみ
とみ
そうだね。民間の金融機関はあまり固定金利を扱いたがらないからね。

なお、フラット35は2021年1月に制度変更を予定しているため、それ以降に申し込む場合は新内容をご確認の上ご検討ください。

フラット35・フラット35Sの違い

フラット35とフラット35Sの違いとはズバリ金利です。

フラット35Sは、質の高い住宅を取得することによりフラット35よりも借り入れ金利を一定期間引き下げることができます。

質の高い住宅
住宅金融支援機構が定める下記の基準のうち、いずれかを満たす住宅

  • 省エネルギー性
  • バリアフリー性
  • 耐震性
  • 耐久性・可変性

フラット35S│AプランとBプランの違い

フラット35Sには金利Aプラン金利Bプランがあります。

フラット35S(2021年3月まで
金利引き下げ期間金利引き下げ幅
金利Aプラン当初10年間年▲0.25%
金利Bプラン当初5年間

とみ
とみ
AプランはBプランよりも基準が厳しいけど、10年間引き下げ金利が適用されるよ!

詳しくはこちら

フラット35Sの対象となる住宅/フラット35

ここまでのまとめ
  • フラット35は最長35年の全期間固定金利の住宅ローン
  • 国(住宅金融支援機構)が民間の金融機関と提携して提供している
  • フラット35Sは質の高い住宅の取得で金利を優遇してもらえる住宅ローン
  • フラット35S金利Aプランは、Bプランよりも基準が厳しいものの金利優遇期間が長い

フラット35についてわかりやすく解説│利用条件

【フラット35】利用条件
年齢申し込み時70歳未満
対象新築・中古・借り換え
金利全期間固定金利
※金融機関ごとに金利は異なる
期間15年以上35年以下
融資金額8,000万円以下
返済比率年収400万円未満なら30%以下
年収400万円以上なら35%以下
保証料不要
繰上返済手数料無料
団信任意

とみ
とみ
ひとつずつ説明していくね!

年齢

70歳未満であれば、申し込むことができます。

親子リレー返済の場合は後継者(子)の年齢が基準となるため、70歳以上でも申し込み可能です。

親子リレー返済
親子2世代で返済する方法。初めは親が返済して、後に子どもに引き継がれる。

対象

新築住宅・中古住宅のほか、借り換えも融資対象ゆうしたいしょうです。

民間の住宅ローンとの併用も可能ですが、リフォームは対象外です。

金利

ローンを返し終わるまでずっと同じ金利(全期間固定金利)です。

申し込み時ではなく、実際にお金を借りる時の金利が適用されます

とみ
とみ
できるだけ低い金利のところを探そう!

期間

フラット35の借り入れ期間は、原則15年〜35年間です。

申し込み者が80歳になるまでの年数のほうが短ければその期間となります。

例:申し込み者が48歳の場合

  1. 35年
  2. 80歳-48歳=32年

→②のほうが短いため、この場合は32年が最長借り入れ期間となる。

融資金額

フラット35で借りられる金額は8,000万円以下です。

購入価格の100%まで借りられますが、90%以上を借りる場合は金利が高くなってしまいます

ちなみに、手数料などの諸費用をローンに含めることはできません。

とみ
とみ
フラット35で借りるなら、購入価格の1割以上+諸費用を頭金として用意しておいたほうがいいね。
しおり
しおり
そんなにお金用意できるかなぁ。
とみ
とみ
諸費用も含めてフルローンで借りられる金融機関もあるよ!

返済比率

フラット35は年収による基準はないものの、返済比率年収における借り入れ金の年間合計返済額の割合)による基準はあります。

フラット35の返済比率 基準
  • 年収400万円未満30%以下
  • 年収400万円以上35%以下


また、借り入れ金には車のローンなど今借りているお金すべてが含まれるため、注意が必要です。

しおり
しおり
年間合計返済額の割合ってどう計算したらいいの?
とみ
とみ
難しいよね。具体例を出して計算のやり方を紹介している記事があるから、気になるようだったら見てみてね。

住宅ローンの借入額と返済額の目安はどれくらい? 年収400万円〜500万円の場合自分の年収ならいくらの住宅ローンが借りられるの? 返済額は? 知識が全くない人にも分かりやすく説明します!...
保証料

保証料や保証人は不要です。

融資手数料や物件検査手数料はかかります。

繰り上げ返済

手数料無料で、インターネットでは10万円以上窓口では100万円以上から繰り上げ返済可能です。

団信

団体信用生命保険(団信)の加入は任意です。

そのため、健康状態が良くない人でもフラット35を利用できます。

団体信用生命保険
借主にもしものことがあった場合、残りのローンがチャラになる生命保険

しおり
しおり
どういうこと?
とみ
とみ
民間の住宅ローンだと団信がセットでついてるものが多いから、健康状態の良くない人だと断られてしまうことがあるんだ。


フラット35で団信を利用したい場合は別途費用がかかる点も注意が必要です。

おさらい 【フラット35】利用条件
年齢申し込み時70歳未満
対象新築・中古・借り換え
金利全期間固定金利
※金融機関ごとに金利は異なる
期間15年以上35年以下
融資金額8,000万円以下
返済比率年収400万円未満なら30%以下
年収400万円以上なら35%以下
保証料不要
繰上返済手数料無料
団信任意

フラット35についてわかりやすく解説│その他の商品・特約

フラット35が1番有名ですが、他にもさまざまな商品があります。

とみ
とみ
さらっと紹介しておくね!

商品ラインナップ

フラット20(S)

フラット35のうち15年以上20年以下の借り入れ期間のものを、フラット20といいます。

返済期間が短く、より低い金利での借り入れが可能です。

返済途中で借り入れ期間を21年以上に変更することはできません


また、フラット20とフラット35を組み合わせて借り入れるダブルフラットを利用することもできます。

しおり
しおり
ふたつ借りるの? 何で?
とみ
とみ
たとえば、定年までにフラット20を返し終えてその後の返済額を減らすケースとか。
しおり
しおり
なるほど、全部35年返済だと定年後に払い続けられるか不安だもんね。リスクヘッジになるのか。
とみ
とみ
うんうん。あっでも、総返済額が安くなる代わりに手数料がかかるから注意してね。

フラット50(S)

長期優良住宅を取得する場合、最長50年の全期間固定金利フラット50を利用できます。

また、フラット35やフラット20との併用も可能です。

長期優良住宅
長期にわたって安心して暮らせると国が認めた家のこと

金利引き継ぎ特約付きフラット35(S)

金利引き継ぎ特約付きフラット35は、フラット35の返済中に長期優良住宅を売却する場合、同意を得た上で購入者に返済を引き継ぐ住宅ローンです。

とみ
とみ
フラット50もこれも、長期優良住宅が対象だよ!

機構住みかえ支援ローン(S)

機構住みかえ支援ローンとは、JTIが現在所有している住宅を借り上げて、新たに自らが住む住宅を取得するための最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。

JTI
一般社団法人 移住・住みかえ支援機構。「マイホーム借り上げ制度」などがある。

一般社団法人 移住・住みかえ支援機構/JTI

オプション・特約

家賃返済特約付きフラット35

家賃返済特約付きフラット35とは、将来返済が難しくなってしまったとき、住宅をJTIに貸しその家賃収入を返済にてる特約です。

本人は一時的に家を出なければなりませんが、JTIが住宅を借り上げているあいだは借り主からの賃料の支払い有無にかかわらず返済が継続されます。

なお、この返済方法変更の特例を適用するためには一定の条件に該当することが必要です。

とみ
とみ
以上が、フラット35・フラット35S以外の商品と特約の概要だよ。
しおり
しおり
フラット35しか知らなかったけど、けっこういろいろあるんだね。


ーーなお、2021年3月までに申し込みを終了する商品・特約については掲載を省いています。

制度の変更も予定されているため、詳しく知りたい場合は以下よりご確認ください。

その他の商品・特約まとめ
  • 最長借り入れ期間20年/50年のフラット20/フラット50がある
  • 長期優良住宅取得の場合、選べる商品の幅が広がる
  • 住みかえ支援がある
  • 2021年3月までに申し込みを終了する商品がある

まとめ:フラット35は全期間固定金利、フラット35Sは金利優遇の住宅ローン

フラット35フラット35Sについて、かんたんにまとめると以下の通りです。

まとめ
  • フラット35最長35年の全期間固定金利住宅ローン
  • フラット35S質の高い住宅を取得した場合に金利が優遇される


フラット35にはさまざまな商品や特約があります。

この記事が住宅ローン選びの一助となりましたら幸いです。

しおり
しおり
フラット35についてはなんとなく分かったよ!
とみ
とみ
それなら良かった。無理のない返済計画が立てられますように!



小幸こゆきとみ(@koyuki_tomi)でした。

※この記事は2020年11月時点での内容です。必ず公式HPより最新情報をご確認の上、お申し込みをご検討ください。



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再掲 【フラット35】利用条件
年齢申し込み時70歳未満
対象新築・中古・借り換え
金利全期間固定金利
※金融機関ごとに金利は異なる
期間15年以上35年以下
融資金額8,000万円以下
返済比率年収400万円未満なら30%以下
年収400万円以上なら35%以下
保証料不要
繰上返済手数料無料
団信任意





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小幸とみ
小幸とみ
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