マイホーム

一戸建て、売る? 貸す? 査定業者に聞いたメリット・デメリットとお金の話

家を売るか貸すか 戸建て

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

とみ
とみ
こんにちは、小幸こゆきとみ(@koyuki_tomi)です。

戸建てのマイホームを手放すとしたら、売るか貸すかどちらを選びますか?

……なるべく損しないほうを選びたいですよね。

しおり
しおり
どっちが損しないの?
とみ
とみ
うち、査定会社に来てもらったことがあるんだ。そのとき聞いた話をもとにまとめてみるね。

ーーこの記事では、戸建ての売却と賃貸にまつわるお金の話それぞれのメリット・デメリットを解説します。

リアルなお金の話が知りたい人は必読ですよ。

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  • マイホーム(戸建て)を手放す予定がある
  • 売るか貸すかで迷っている
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不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

【戸建てを売る】売却時のお金の話とメリット・デメリット

我が家の場合、夫の仕事の都合でマイホームを手放すか悩んでいた時期がありました。

そのときに訪問査定に来てもらったので当時の経験談をお伝えします。

とみ
とみ
結局引っ越さずに済んだから、賃貸も売却もしなかったんだけどね。
しおり
しおり
査定だけもできるんだね。
とみ
とみ
もちろん! 手放すかどうかは査定結果を見てからゆっくり考えてOKだよ。

売却相場

戸建てを売るとなると、残念ながら購入時の価格を下回ることが多いです。

とみ
とみ
買ったときよりも高く売れたら万々歳なんだけどね。そううまくいかないみたい。

我が家へ訪問査定に来た会社は、

  • 過去に近隣のお宅がいくらくらいで売れたのか
  • 築年数

をメインで見ていました。

しおり
しおり
うちは長期優良住宅で太陽光発電もついてるから、少し高く売れたりするのかな?
とみ
とみ
私もそう思ったんだけど、うちの場合大幅な上乗せはなかったよ。
しおり
しおり
そうなんだ……。

家のスペックによる多少の上乗せはあるようですが、やはり1番重要なのは場所のようです。

とみ
とみ
うちは田舎だからね……当時築5年未満だったけどけっこう売却損出そうだったよ。
しおり
しおり
そうなんだ。厳しいね。

我が家の場合、売却損予想額としては300万〜500万といった感じでしょうか。

ただし、査定で売却予想金額が出たからといってその金額以下でしか売れないわけではありません。

値下げ交渉が入ることを予想して少し高めの金額からスタートしてみるのもひとつの手ですよ。

とみ
とみ
結局は買い手がつくかだから、このへんの駆け引きは難しいんだけどね。

売却でかかるお金

マイホームの売却が無事成立したら収益となりますが、それだけではありません。

売却時にかかるお金もあります。

売却時にかかるお金
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 一括返済手数料
仲介手数料

仲介手数料とは、家を売るのを手伝ってくれた会社に払うお金です。

仲介手数料の上限

家が売れた金額×3%+6万円+消費税
とみ
とみ
仲介手数料は、仲介をお願いしたときじゃなくて売却が決まったときに払うよ。
しおり
しおり
先払いじゃないんだね。えーと、もし2,000万円で売れたとしたら……。
とみ
とみ
726,000円が上限だね。
しおり
しおり
……けっこう高いね。
仲介手数料の計算例

2,000万円×0.03+6万円=66万円(仲介手数料)
66万円×0.1=6万6,000円(消費税)
66万円+6万6,000円=72万6,000円

上限があるのでこの式より高くなることはありません。

専任媒介にすることによって仲介手数料が半額になる会社もありますよ。

専任媒介せんにんばいかい

一社のみに仲介依頼をすること。
登記費用

住宅ローンを利用している場合、金融機関により抵当権が設定されています。

抵当権ていとうけん

返済ができない場合に備えてそれを補うために設定される。担保たんぽ

売る場合は不動産に何の権利もついていないまっさらな状態で引き渡さなければならないため、抵当権抹消登記が必要です。

かかる費用の目安は1万円〜2万円

とみ
とみ
自動では消えてくれないから完済していても手続きが必要だよ。
しおり
しおり
住宅ローンが残ってたらどうなるの?
とみ
とみ
住宅ローンが残ってると抵当権は消せないよ。売ったお金で一括返済は可能だよ。
印紙税

印紙税1万円以上の商業取引に関連する文書に課税されます。

家を売るときは不動産売買契約書領収書を作成するため、課税されます。

とみ
とみ
印紙税額と同額の収入印紙を貼って納税完了だよ。

ーーちなみに、1,000万超5,000万以下の場合は1万円 (令和4年3月31日まで)です。

とみ
とみ
上記は期間限定の軽減措置だから、詳しい金額が知りたい人は国税庁のHPを参考にしてみてね。
一括返済手数料

家を売るときは住宅ローンの一括返済が必要です。

一括返済手数料がかかる場合があり、金融機関によって0円〜3万円とバラバラです。

しおり
しおり
無料の場合もあるんだ。
とみ
とみ
うんうん。ネット経由なら全額返済でも無料だったりするよ。

ただし、ネットからの一括返済は受け付けていない金融機関もあるので、一度確認してみてください。

売却のメリット

私が感じた賃貸と比べた場合のメリット・デメリットについても触れておきます。

  1. 現金化できる
  2. 税金の軽減がある
  3. 現状渡しでもOK
  4. 居住中でもOK
現金化できる

家を売るとまとまったお金が手に入ります。

残っているローンよりも高く売れた場合はメリットになります。

税金の軽減がある

売却損が出た場合は譲渡損失じょうとそんしつとなり、その年に得た他の利益と相殺そうさいすることができます。

これを損益通算そんえきつうさんと呼び、所得税や住民税の負担を減らすことが可能です。

損益通算でも引けないくらいマイナスの額が大きい場合は、翌年以降も3年間繰り越せますよ。

とみ
とみ
いろいろ条件があるから当てはまってるかどうかチェックしてみてね。
現状渡しでもOK

買い手が同意していれば劣化箇所(雨漏り・壁のヒビなど)の補修をせずに、現状渡しで売却できることがあります。

ただし、修繕費用がかからない分相場より安くしなければ売れない可能性が高いです。

また、売り手には瑕疵担保責任(契約不適合責任)があるので、検査機関にお願いしてでもマイホームの問題点をはっきりさせておくことをおすすめします。

瑕疵担保責任かしたんぽせきにん

商品に何らかの欠陥があった場合は故意・過失かかわらず売主の責任となる。

2020年4月、法改正により契約不適合責任と名前を変え、売主の責任がより重くなった。
とみ
とみ
リフォームは買い手がすることが多いけど、最低限の欠陥は直しておこう!
居住中でもOK

売る予定の家に住みながら募集をかけることも可能です。

引っ越してから売りに出すことに比べると、売却期間が長く設定できることも強みです。

とみ
とみ
買い手が見つかったら引っ越す、見つからなければ住み続けるという選択肢が取れるのがいいよね。

売却のデメリット

  1. 売却損が出やすい
  2. 戻ってこられない
  3. お金がかかる
  4. 内覧の対応が大変
  5. 値引き交渉がある
売却損が出やすい

戸建ては売却損が出やすいです。

住宅ローン残高よりも安くでしか売れなかった場合、自己資金から残りの金額を持ち出して一括返済しなければなりません

しおり
しおり
そんなに貯金ないよ……。
とみ
とみ
買い替えの場合は、売却収入でも返しきれなかった金額を上乗せで「買い替えローン」として借りられる金融機関もあるよ。
しおり
しおり
そんなのもあるんだ。
戻ってこられない

マイホームを売却すると、どれだけ後悔しても戻ってくることはできません。

老後のことまで考えた上で手放すかどうか考えてみましょう。

お金がかかる

ローン残高を上回らない限りは売却損に加え、仲介手数料登記費用その他手数料など多額の負担があります。

内覧の対応が大変

居住中の場合、購入希望者の都合に合わせて住まいを掃除し内覧に立ち会う必要があります。

しかたないとはいえ、なかなか予定が合わせられない人にとっては大きな負担です。

とみ
とみ
場合によっては「今からいい?」って言われることもあるみたい。
値引き交渉がある

こちらとしては少しでも高く買ってほしいですが、買い手からすると少しでも安くというのが本音。

売れ残ったり仲介会社からの要求があったりすると、かなりの値引きをせざるを得ないこともあります。

安くしてもいいからなるべく早く売りたい」のか、「時間がかかってもいいからなるべく高く売りたい」のかは決めておいたほうがいいでしょう。

家を売るときのまとめ

  • 中古戸建ての場合、場所が良くない限り売却損は出やすい
  • ローンが残っている場合は売却収入や自己資金で完済が必要
  • 売却損の他にも仲介手数料や登記費用、その他手数料などお金がかかる
  1. 現金化できる
  2. 税金の軽減がある
  3. 現状渡しでもOK
  4. 居住中でもOK
  1. 売却損が出やすい
  2. 戻ってこられない
  3. お金がかかる
  4. 内覧の対応が大変
  5. 値引き交渉がある

【戸建てを貸す】賃貸時のお金の話とメリット・デメリット

次に、戸建てを賃貸に出した場合を見ていきます。

賃貸相場

戸建ての賃貸相場は、近隣の集合住宅の家賃相場よりやや高くなることが多いです。

我が家の場合、近くのマンションの家賃+1万円という査定結果でした。

とみ
とみ
毎月返してるローンよりも上の金額が出てびっくり。
しおり
しおり
へぇ、賃貸だとプラスだったんだ。戸建ての賃貸って少ないもんね。
とみ
とみ
もちろん現時点での査定額だから年数とともに下がっていくだろうけどね。短期なら賃貸もいいのかも。
戸建てが高くなるポイント
  • 独立性・防音性
  • 駐車場がある
  • ペット可

一戸建ては独立しており、集合住宅に比べると防音性があるため子育て世帯から好まれます

また、集合住宅ではペット不可が多いため、ペットを飼っている人からも需要があります

しおり
しおり
あんまり汚されたくないしペット飼ってほしくないなぁ。

ーー大切に使ってきたマイホームを汚されたくないという気持ちは痛いほどわかるのですが、ペットOKな戸建てはそれだけで差別化できるので悩みどころですよね。

ペットを飼う場合は通常の賃料にいくらか上乗せすることもできますよ。

また、集合住宅の場合駐車場を借りるのに別料金がかかることが多いのに対し、戸建ては全て込みの値段なのも魅力です。

賃貸でかかるお金

月々のローンを上回る家賃が査定で出されたからといって、喜ぶのはまだ早いです。

戸建てを賃貸に出したときにかかるお金も見ていきましょう。

賃貸時にかかるお金

  • ハウスクリーニング代
  • リフォーム費用
  • 管理費用
  • 修繕費
  • ローン借り換え費用
  • 火災保険
  • 各種税金

ハウスクリーニング代

賃貸の場合は、売却時よりも内装をきれいに整える必要があります

汚れたままの物件は借り手から敬遠されてしまいますので、最低でもハウスクリーニング代は必要ですね。

戸建てをまるごとクリーニングするための費用相場は空室時で10万円居住中で12万円ほどです。

しおり
しおり
居住中だと高くなるの?
とみ
とみ
掃除するのに家具を動かしたり傷つけないよう気をつかったりするからだって。
しおり
しおり
確かに掃除機かけるときにちょっと家具動かすのも面倒だもんね。

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リフォーム費用

破損や劣化がひどい場合はリフォームが必要になることもあります。

よくあるのは、キッチンやトイレなどの汚れやすい部分の壁紙の張り替え

賃貸に出した後再度住む予定があるのなら、借り手が退去した後のリフォーム代も覚悟しておいたほうがいいでしょう。

とみ
とみ
こんなキズなかったのに! ってトラブルはよくあるみたい。賃貸に出す以上キズ汚れが増えることは覚悟しなきゃだね。
しおり
しおり
そっか。うん、そうだよね……。
とみ
とみ
もし他人が使った後のお風呂やトイレが気になるなら、戻ってきたときに水回りのリフォームが必要になるかもね。
管理費用

管理費用は、管理会社にお願いするときにかかる費用で家賃の5%前後が毎月かかります。

その代わり入居者の募集入居後のトラブルの対応をしてくれるのでラクですよ。

お願いしない場合だと費用は抑えられるものの、問い合わせやクレームのたびに自分で対応しなければなりません。

とみ
とみ
今回査定に来てくれた会社は、毎月5,000円〜10,000円が管理費用って言ってたよ。
しおり
しおり
毎月かかるのか。でも、引っ越したらトラブルの度に現地に戻るのは大変だよね。
とみ
とみ
そうだね。それに自分で入居者を探すのも大変だから、お願いしたほうがいいと思う。
修繕費

賃貸に出したお家の設備が壊れたら、基本的に大家である私たちの負担で修理しなければなりません。

自分が住んでいなくても修繕費は出さなければならないことは覚悟しておきましょう。

ローン借り換え費用

金融機関は本人やその親族が住むという前提でお金を貸しているので、完済していないのに他人に貸し家賃収入を得ることは原則認めていません

つまり、住宅ローン返済中は賃貸に出せないのです。

しおり
しおり
完済してなきゃダメなんだ。まだローンあるよ……。
とみ
とみ
条件付きで賃貸に出すのを認めているところもあるよ。

ーーそんなときに使えるのがフラット35

急な転勤などやむを得ない事情で一時的に住めない場合、賃貸に出すことを認めています

とみ
とみ
ただし、戻ってくることが前提だよ。
しおり
しおり
でもうちフラット35じゃないや。

他の金融機関から借りている場合はフラット35に借り換える費用がかかります。

条件によって異なりますが、目安として借り換えにかかる費用は諸費用なども含めて60万円前後

借り換えにもお金がかかるので慎重な判断が必要ですね。

火災保険

入居者に入ってもらう場合もありますが、空室リスクなどに備えて自分でも入っておいたほうが安心です。

居住中に契約していた保険でも、賃貸に出す場合は適用外となることがあるため保険会社に確認しましょう。

各種税金

賃貸に出している期間も固定資産税は払わなければなりません。

また、家賃収入は不動産所得となるため、額によっては確定申告をする必要があります。

しおり
しおり
賃貸もなんだかんだお金がかかるんだね。
とみ
とみ
そうだね。メリット・デメリットも見てみよう。

賃貸のメリット

  1. 戸建て賃貸は希少
  2. 後から戻ってこられる
  3. 借り手に売却できる可能性がある
  4. 短期的に見ると高いことも
戸建て賃貸は希少

初めから収入を得る目的で不動産を購入する人は、マンションやアパートなどの集合住宅を選ぶことが多いです。

我が家として購入したものの住まなくなったときに戸建てが出ることがありますが、売却に出される場合も。

つまり、戸建ての賃貸は珍しいのです。

後から戻ってこられる

賃貸だと我が家に戻ってくることもできます

ただし、後から戻ってきたい場合は普通借家ふつうしゃっか契約」ではなく「定期借家ていきしゃっか契約」にしておくことをおすすめします。

とみ
とみ
普通借家だと借り手は期間前に通知すれば理由なく契約解除できるのに対し、私たち貸し手は正当事由がなければできないよ。
しおり
しおり
借り手が優位なんだね。
とみ
とみ
そうそう。定期借家だと、あらかじめ決めていた期間が終われば「契約終了」となるから明け渡しトラブルになりにくいよ。
借り手に売却できる可能性がある

賃貸の場合、住んでるうちに借り手が家を気に入ってくれ、売ってほしいとお願いされることもまれにあるようです。

売るかどうかは自分次第ではありますが、すでに譲り先が見つかっているし仲介手数料が浮くのは魅力ですよね。

ただし、仲介会社を通さない場合、のちのちトラブルにならないよう自分たちで手続きはしっかりやる必要があります

しおり
しおり
住んでるうちに気に入ってもらえたら、こっちも安心して手放せそう。
とみ
とみ
そうだね。向こうも子どもの学校の都合とかで引っ越したくない場合もあるだろうし。
短期的に見ると高いことも

我が家が査定をお願いした結果、売りに出すとローン残高よりも少ない査定金額でしたが、貸しに出した場合月々のローン返済金額よりも多い家賃収入が予想されました。

短期的に見ると賃貸のほうが高く評価してもらえることもあるようです。

しかし、賃貸の場合は固定資産税や管理費用など継続的にかかる費用もあるため、それらを差し引いた上で判断しましょう

とみ
とみ
賃貸のほうが太陽光発電とかの住宅設備を評価してもらえた感じがしたよ。

賃貸のデメリット

  1. 居住中不可
  2. 空室リスク
  3. 年数とともに価値も下落
  4. 長期間負担が続く
居住中不可

売却の場合住みながら募集し買い手が見つかってから引っ越しでもOKでしたが、賃貸ではできません。

いつでも貸せるよう家を出た上でハウスクリーニングなどしなければならないので、借り手が見つかるのかどうか不安が残ります。

空室リスク

一度借り手が見つかっても入居者がすぐに引っ越すことも考えられます。

空室になれば収入がないのにもかかわらず出費はかさむので大打撃ですよね。

しかし、賃貸に出す以上、空室リスクはつきものです。

とみ
とみ
しかも、住む人がいなくなった家って傷むの早いんだって。
しおり
しおり
えーそうなの!? 住んでたほうが汚してしまいそうなのに。
とみ
とみ
換気しないから湿気でカビが増えたりとか。空室になるなら定期的に掃除しに帰ったほうがいいかも。
年数とともに価値も下落

建物は年数とともにどんどん価値が下がっていきます。

査定時点ではそこそこの金額を出してもらえた我が家だって、5年後だと大赤字になっているかもしれません。

あのとき売っておけばよかったと後悔しないよう、先のことも考えて慎重な判断が必要です。

長期間負担が続く

維持費修繕費、さらには税金……。

経済的な負担だけではなく、空室リスク入居者とのトラブルなど精神的な負担もあります。

売ったら終わりな売却とは違い、ずっと負担が続くのが賃貸のつらいところですね。

家を貸すときのまとめ

  • 戸建ての賃貸はマンションより相場が高くなりやすい
  • 転勤などで一時的に離れるときに検討されるが、ローンの借り換えが必要になることも
  • 空室リスクがある
  • 維持費や税金がかかる
  1. 戸建て賃貸は希少
  2. 後から戻ってこられる
  3. 借り手に売却できる可能性がある
  4. 短期的に見ると高いことも
  1. 居住中不可
  2. 空室リスク
  3. 年数とともに価値も下落
  4. 長期間負担が続く
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まとめ:家を売るか貸すかは損得よりも納得で決めよう!

戸建てを売るのかそれとも貸すのか。

ローン返済中の場合はどちらもかなりの費用負担があり、なかなか決められません。

とみ
とみ
ちなみに、家を空けるのが3年程度なら賃貸、それ以上もしくは不明なら売却を選ぶ人が多いみたい。

ーー決めきれない場合は私のように査定結果を見てから考えるというのもおすすめですよ。

しおり
しおり
売るにしてもどれくらい売却損出るか気になるし、まずは査定してみようかな。
とみ
とみ
うんうん。査定したら絶対売らなきゃいけないってわけじゃないし、やって損なしだよ!

大切なマイホームですので、手放して後悔しないよう損得だけではなく納得できる答えが出せるといいですね。

小幸こゆきとみ(@koyuki_tomi)でした。

\ 損したくないなら、市場価値を知ることから↓ /
あなたのお家、今いくら?不動産一括査定で最高価格を知ろう!

営業電話ナシだった! 不動産売却一括査定サイトを利用したときの体験談

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小幸とみ
結婚・出産してから一念発起し、FP2級の資格を取得。なにも分からなくて心細い気持ちはよくわかります。記事についてのご質問・ご相談・ご要望等ありましたら、お気軽にご連絡ください。このブログがあなたにとっての「結婚のしおり」となりますように。